Dit artikel geeft inzicht in hoe overdrachtsbelasting wordt berekend bij het verkrijgen van een erfpachtrecht.
Overdracht en vestiging van erfpacht
Erfpacht houdt in dat je het recht krijgt een onroerende zaak van een ander te gebruiken.
De vestiging en overdracht van erfpacht gebeurt via een notariële akte, ingeschreven in de openbare registers.
Meestal wordt een periodieke vergoeding betaald aan de eigenaar: de canon.
Heffingsgrondslag
Bestaat uit de koopprijs van het erfpachtrecht én de gekapitaliseerde canon.
De overdrachtsbelasting wordt berekend over het totaal van deze twee bedragen.
Canon kapitaliseren
Bereken het aantal resterende jaren van de erfpacht.
Kies de juiste vermenigvuldigingsfactor uit onderstaande tabel:
Jaar 1 t/m 5: 0,85 per jaar
Jaar 6 t/m 10: 0,64 per jaar
Jaar 11 t/m 15: 0,48 per jaar
Jaar 16 t/m 20: 0,36 per jaar
Jaar 21 t/m 25: 0,28 per jaar
Jaar 26 en hoger: 0,15 per jaar
Maximale factor is 17 (bij 51 jaar of langer)
Vermenigvuldig de jaarlijkse canon met de factor om de contante waarde te bepalen.
Afkoop van erfpachtcanon
Wordt de canon in één keer afgekocht? Vermenigvuldig de afkoopsom met factor 17.
Het resultaat telt mee in de heffingsgrondslag.
Voorbeeldberekening
Stel: koopprijs erfpachtrecht € 650.000, canon € 2.611 per jaar, looptijd 51 jaar of meer.
Canon: € 2.611 × 17 = € 44.387
Heffingsgrondslag: € 650.000 + € 44.387 = € 694.387
Overdrachtsbelasting: 2% × € 694.387 = € 13.888
Samenvatting
Zowel de koopprijs als de gekapitaliseerde canon vormen de basis voor de overdrachtsbelasting.
De canon wordt omgezet naar contante waarde via vaste factoren.
Bij een lange looptijd (51 jaar of meer) geldt de maximumfactor van 17.
Belangrijk
Belangrijk: De contante waarde van canon, ook bij afkoop, telt altijd mee bij de berekening van overdrachtsbelasting.